Obce sehrají významnou úlohu

Rozhovor s ministrem pro místní rozvoj, prof. Ing. Jaromírem Císařem, CSc., o přípravě Koncepce bytové politiky, dokumentu, který je prioritou vládního programu současné vlády.

• Pane ministře, dokončujete Koncepci bytové politiky, kterou vláda považuje za jednu z priorit svého programu. Přestože materiál ještě bude upřesňován, mohl byste sdělit obecná východiska a základní cíle koncepce?

Základním východiskem předkládané koncepce je Programové prohlášení vlády, které konstatuje, že byt a bydlení jsou pro rozvoj občana nezastupitelnou hodnotou, kterou nelze přenechat jen živelnému působení trhu. Zabezpečení bydlení je zájmem veřejným i soukromým a trh s byty musí být proto trhem státem usměrňovaným. Výše uvedený přístup je v souladu s právem na bydlení, které je formulováno v mnoha mezinárodních dokumentech; mezi nimi má zásadní význam především Mezinárodní pakt o hospodářských, sociálních a kulturních právech, k němuž se ČR v roce 1994 připojila.

Veškerá navrhovaná opatření jsou podřízena základnímu cíli bytové politiky, tj. vytvoření takové situace, kdy si každá domácnost bude moci nalézt odpovídající bydlení. Vycházíme přitom z komplexního přístupu k celé sféře bydlení.

• V čem spočívá ta komplexnost, mohl byste to rozvést?

Bytová politika má své ekonomické, sociální a jiné souvislosti. Vidíme je v jednom komplexu.

Z ekonomického hlediska jsou investice do bydlení součástí celkových investic. Multiplikační efekt bytové výstavby se promítá do mnoha jiných sektorů ekonomiky a má pozitivní vliv na zaměstnanost. Pro domácnosti je pořízení vlastního bydlení největší investicí a výdaje na bydlení tvoří jednu z nejvýznamnějších položek jejich rozpočtů. Příliš velké zatížení domácností výdaji na bydlení přináší riziko snížením poptávky po ostatních statcích, což může do jisté míry tlumit rozvoj ekonomiky.

Bydlení má také neopominutelné aspekty sociální: slušné a bezpečné bydlení je základní podmínkou uspokojivého života jedince i rodiny, důležitou složkou životní úrovně.

Významné jsou vzájemné vazby bydlení a rozvoje dopravní infrastruktury, vliv bydlení na charakter osídlení, na kvalitu životního prostředí apod. Uvedené souvislosti, které představují jak rozvojové možnosti, tak i limity, předložená koncepce bytové politiky respektuje.

• Čím se tento přístup liší od dosavadní bytové politiky?

Od roku 1990 byl u nás uplatňován převážně neoliberální přístup. Ten vycházel důsledně z pojetí bytu jako ryze soukromého statku -- bydlení bylo považováno za soukromou záležitost každého občana, přičemž uplatňování intervencí státu či obce do uspokojování potřeby bydlení bylo zpochybňováno.

V souladu s těmito tezemi byla realizována opatření, snižující roli státu v oblasti bydlení a přesouvající zodpovědnost za ni na domácnosti a další subjekty, které na tuto roli nemohly být připraveny. Prosazovaný přístup nacházel svůj výraz zvláště zpočátku v privatizaci bytového fondu.

Předkládaná koncepce se odlišuje zejména tím, že vychází důsledně z pojetí specifického trhu s byty, který je strukturálně a prostorově diferencován. Bytovou politiku chápe jako součást celkové hospodářské politiky státu a jeho jednotlivých segmentů. Vychází z nutnosti prohloubení sociálního aspektu bytové politiky.

• To jsou obecné odlišnosti. Jak se to projeví konkrétně?

V koncepci je patrný přesun pozornosti především na oblast nájemního bydlení, oproti dosud preferovanému vlastnickému typu bydlení. Dále se počítá s větším zapojením mimorozpočtových zdrojů (fond bydlení). Jde také o to, aby zdroje plynoucí z bydlení zůstávaly v bytové oblasti. Půjde však také o mobilizaci všech zdrojů (i soukromých) pro bydlení. Z konkrétních návrhů dále mohu uvést rozšíření hypoték na právnické osoby -- obce a nezisková družstva.

• Dochází ke změnám priorit bytové politiky. Jaké záměry jsou v koncepci nové?

Chtěl bych upřesnit, že v žádném případě nejde o změnu v přístupu k prioritám bytové politiky v tom smyslu, že bychom snad utlumovali podporu výstavby nových bytů. Naopak -- naše ambice v tomto směru jsou větší než v minulých obdobích. Určitý posun v "novém" přístupu k cestám, jak dosáhnout cíle bytové politiky, kterým je zvýšení celkové dostupnosti bydlení pro obyvatelstvo, vyjadřuje pojem rozšíření priorit.

Z analýzy vývoje vyplývá, že v dosavadní orientaci na zvyšování objemu nově stavěných bytů, je možno pokračovat pouze za předpokladu odstranění limitů a deformací. Znamená to, že současně s podporou nové bytové výstavby budeme klást větší důraz na podporu optimální využívání stávajícího fondu, včetně odstraňování překážek, které tomuto cíli brání.

Očekávám, že výsledkem bude efektivnější využití stávajících kapacit, zkvalitnění stavu bytového fondu a zvýšení zájmu investorů o vstup do této oblasti. Nové záměry , které připravovaná koncepce definuje, svým charakterem překračují dosavadní transformační rámec a orientují nástroje bytové politiky na řešení specifických problémů, obdobně, jako tomu bylo v západoevropských zemích po překonání poválečné bytové nouze.

• Jak vypadají tyto záměry v konkrétním vyjádření?

První záměr souvisí se zvýrazněnou péčí o stávající bytový fond, neboť usiluje o zpřístupnění pořízení starších nemovitostí. Z toho plyne úkol přijetí podpůrných nástrojů (především zvýhodněných úvěrů), které oslabí dosud převažující orientaci domácností na novou výstavbu a zpřístupní jim pořízení staršího, tedy i levnějšího bydlení.

Druhý záměr je orientován na podporu vybraných skupin domácností charakterizovaných specifickými problémy, které byly dosud mimo oblast zájmu státní bytové politiky. Navrhujeme přijetí adekvátních opatření, např. ve formě zvýhodněných úvěrů mladým lidem, zdravotně postiženým či lidem v bytové tísni, aby si mohli zajistit vhodné bydlení.

• Co přináší nová koncepce obcím, v čem bude spočívat do budoucna jejich role?

Efektivní bytovou politiku lze realizovat pouze tehdy, jsou-li efektivně rozděleny kompetence mezi centrální vládou, středními úrovněmi veřejné správy (regiony -- kraji) a místními orgány. Dlouhodobé zkušenosti ukázaly, že problémy bydlení je nutno řešit především na lokální úrovni. Z toho vyplývá nutnost zásadního posílení role obcí v oblasti bytové politiky.

Vedle obecní bytové politiky, jejíž funkce je v realizační fázi nezastupitelná, je nezbytné analyzovat využití připravovaných krajů v oblasti bydlení.

Konkrétně byl již předložen návrh novely vládního nařízení, podle něhož budou obce mít nárok (který dnes přísluší jen fyzickým osobám) na úrokovou dotaci hypotečního úvěru. Dále byl vládou schválen návrh věcného záměru zákona o bytových společnostech, který vytvoří předpoklady pro novou výstavbu nájemní bytů. Předpokládám, že obce sehrají při vzniku bytových společností významnou úlohu poskytnutím pozemků, zakládáním těchto společností.

• Které současné programy podpory bydlení budou pokračovat a které zaniknou?

Navržená koncepce rozhodně nenavrhuje zrušit dobře se rozvíjející systémy stavebního spoření a hypotečního úvěrování. Navrhuje však určité modifikace v těchto systémech -- např. rozšíření podpory hypotečních úvěrů i na pořízení staršího -- a tudíž i levnějšího -- bydlení. To by mělo význam zejména pro mladé začínající rodiny.

Koncepce také navrhuje postupně "přejít" od výstavby bytů obcemi k formě tzv. neziskového nájemního bydlení.

Výrazná změna čeká bezúročnou státní půjčku, protože současné podmínky nesplnily zcela naše očekávání.

Pokračovat také určitě bude podpora výstavby technické infrastruktury, podpora výstavby domů s pečovatelskou službou a podpora modernizace bytového fondu.

V sociální oblasti navrhuje koncepce zavedení nového příspěvku na nájemné, který by vycházel nejen z příjmové situace rodiny, ale i ze skutečně vynakládaných výdajů na nájemné a na bytovou situaci rodiny.

Pokračovat budou také daňové úlevy, které jsou určeny fyzickým osobám; koncepce navíc navrhuje některé úpravy daňového systému tak, aby byli investoři více stimulováni.

• Jaká opatření lze očekávat v oblasti nájemného?

V oblasti regulace nájmů je třeba ukončit stávajícího systému plošné regulace. Nájemné by se mělo přiblížit úrovni, která bude reflektovat poptávku v dané lokalitě. Současně by provozování bytového fondu nemělo být dlouhodobě ztrátové. Bude zakomponována účinná zákonná ochrana nájemníků před nepřiměřenou výší nájemného a jeho neodůvodněným zvyšováním.

K tomuto účelu bude využit systém tzv. porovnávaného nájemného, tj. ceny v místě obvyklé. Nový systém umožní pronajímateli požadovat rozumné zvýšení nájemného a zohlednit v něm mj. náklady na provedené modernizační práce.

Zavedení nového systému se odrazí ve vytvoření takové ceny bydlení, která bude odrážet jak skutečnou situaci na lokálním trhu včetně koupěschopné poptávky, tak i kvalitu pronajímané nemovitosti.

Důležitou podmínkou ukončení regulace je vývoj cen služeb spojených s bydlením -- jde o ceny elektrické energie, plynu, tepelné energie, vodného a stočného, plateb za odvoz domovního odpadu a další. Jsem přesvědčen, že je nutné co nejdříve zahájit činnost nezávislého cenového regulátora. Další nezbytnou podmínkou přechodu na nový systém regulace nájemného je vytvoření legislativních předpokladů pro vznik nového příspěvku na nájemné. Pro určení jeho výše by měl být rozhodující podíl čistého nájemného na celkovém čistém peněžním příjmu domácnosti.

• Budou řešeny vztahy mezi nájemci a pronajímateli?

Připravuje se v tomto smyslu novelizace občanského zákoníku včetně souvisejících právních předpisů. Bude se týkat především podnájemních smluv, kaucí, zániku nájemního vztahu a jeho přechodu a zvláštních režimů, tj. služebních bytů a tzv. chráněného bydlení.

• Jak se připravovaná koncepce vyrovnává s úkolem oprav bytového fondu, zejména panelových domů?

V této oblasti je situace natolik naléhavá, že jsem vládě předložil zásady dlouhodobého programu oprav bytového fondu již letos v dubnu. Vláda tyto zásady schválila a v současné době je před dokončením program, podle něhož by se mohly již letos na podzim připravovat projekty oprav bytových panelových domů, pro první etapu ve vlastnictví obcí.

Navrhuje se také pokračovat ve stávající formě podpory zvláštních fondů obcí, určených právě na podporu oprav a modernizace bytového fondu, a to všech vlastníků. Bylo by žádoucí využít i některých daňových nástrojů.

• Které konkrétní programy podpoří urychlení výstavby nových (a levných) bytů?

Především -- žádný nový byt nemůže být skutečně levný ve srovnání se starším bytem. I při velmi úsporném projektu a při volbě úsporných, avšak kvalitních materiálů je cena nového bytu v průměru 15 až 20 tis. Kč/m² bytu. Výstavbu dále ovlivňuje cena pozemku a "cena peněz" -- tedy zdroje, nejčastěji úvěrové.

Neziskové nájemní bydlení vychází z předpokladu, že by stát přispěl k pořizovacím nákladům této nové výstavby. Tím by se měla cena této formy nové bytové výstavby snížit -- jinými slovy část nákladů by převzal stát. Nelze však jít pod určitou hranici. Lze však snížit tu část investičních nákladů, kterou hradí investor a kterou také investor splácí bance. Zde je prostor právě pro "působení" bytových společností. Věcný návrh zákona o jejich zřízení již vláda schválila.

• Kdy se počítá s vytvořením Státního fondu pro rozvoj bydlení?

Se zahájením práce Fondu počítám ve druhé polovině roku 2000. Zákon o Státním fondu pro rozvoj bydlení umožní koncentrovat finanční prostředky pro realizaci některých opatření na podporu rozvoje bydlení. Shromážděné prostředky bude Fond dále rozmnožovat a využívat na financování opatření podporujících rozvoj bydlení. Základní funkce bude garanční a podpůrná.

Funkce garanční spočívá v poskytování bankovních záruk za splácení úvěrů poskytnutých hypotečními bankami a stavebními spořitelnami obcím a bytovým družstvům na financování státem podporované výstavby dostupných nájemních bytů a na financování oprav a modernizací panelových domů.

Funkce podpůrná spočívá zejména v poskytování úrokových dotací v předem vymezeném rozsahu na splácení úvěrů poskytnutých hypotečními bankami a stavebními spořitelnami obcím, bytovým družstvům a fyzickým osobám na financování oprav a modernizací domů podle Programu podpory oprav bytového fondu.

• Jaké nároky Koncepce přináší na státní rozpočet ?

Má-li být programové prohlášení vlády naplněno, je nezbytné, aby posilování podpory bydlení, dané růstem podílu výdajů na bydlení ze státního rozpočtu na HDP, zůstalo jednou z prvořadých priorit vlády. Jsem si vědom mimořádně napjaté situace v oblasti rozpočtových zdrojů, proto navrhuji zaměřit využití státních prostředků zejména na mobilizaci soukromých zdrojů a na podporu v těch oblastech, kde soukromý sektor nemůže pomoci. Pro příští rok navrhuji zvýšení objemu finančních prostředků určených ze státního rozpočtu na podporu bydlení z letošních 14,7 mld. Kč na 18,7 mld. Kč.

• Máte již představu o tom, co by přijetí návrhu státního rozpočtu na rok 2000, který předkládá pan ministr financí Mertlík, znamenalo pro oblast bytové politiky?

Návrh státního rozpočtu na příští rok, který připravilo Ministerstvo financí, samozřejmě znám a musím se přiznat, že mně velice zneklidňuje. Pokud jde o podporu bydlení, ta je jednoznačně jednou z vládních fiskálních priorit, a měla by tedy tvořit těžiště výdajové stránky rozpočtu kapitoly Ministerstva pro místní rozvoj. Celková částka výdajů na rok 2000 v návrhu Ministerstva financí však představuje snížení našich výdajů o celých 18,7 % v porovnání se schváleným rozpočtem na rok 1999! Přijetí takového rozpočtu by pro nás samozřejmě znamenalo naprosto zásadní omezení přijatých priorit. Vždyť 85 % výdajů kapitoly Ministerstva pro místní rozvoj představuje právě podpora bydlení. Plošné omezení běžných výdajů zahrnujících v naší kapitole například mimo jiné výdaje na program podpory oprav bytového fondu a půjčky obcím na opravy a modernizaci bytového fondu by jednoznačně negativně ovlivnila naše záměry v oblasti péče o stávající bytový fond. Toto restriktivní rozpočtové opatření by nejen neumožnilo žádoucí rozšíření podpory státu v této oblasti, ale vedlo by k jejímu snížení se všemi závažnými dopady, které by z této situace pro náš dlouhodobě zanedbávaný bytový fond vyplynuly. Přes tato neradostná zjištění se rozhodně nevzdávám a doufám, že se mi ve vládě podaří naše záměry prosadit.

Antonín Eliáš